Модели ипотечного жилищного кредитования в России
Вопросы о том, по каким ипотечным моделям должны работать агентства, являются дискуссионными. На данный момент в России работает несколько моделей ипотечного жилищного кредитования. Первая модель - "усеченно-открытая" модель. Деятельность банков, очерченная рамками данной модели, в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне "банк-заемщик". Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких-либо организационных мероприятий, он может быть использован в любом регионе.Основное препятствие на пути проникновения системы ипотечного кредитования в широкие слои населения состоит в том, что среднестатистические граждане в настоящее время находятся ниже так называемого "ипотечного порога", установленного банками, т.е. кредитной ставки 24-26%. Вторая модель - открытая кредитная. В ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, "американской модели ипотеки". Данная модель опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения "банк - заемщик", но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства закачиваются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов (например, Пенсионный фонд). Третья модель - "муниципальная поддержка". Этот сценарий предполагает инициативу администраций городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на взаимодействии муниципальных администраций с банками. Согласно этой модели, администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги для покупки квартиры, а средства для этого выделяются из бюджета администрации.Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидной недвижимостью. Но она практически непригодна для администраций большинства рядовых российских городов из-за их финансового состояния. Четвертая модель - "накопительная" модель. Реализация этой модели уже началась. В центральных регионах уже образованы стройсберкассы в виде открытого акционерного общества, которые приступили к привлечению средств граждан, пожелавших стать инвесторами (с последующим их переходом в статус заемщиков после накопления установленной суммы и завершения стройки) строящегося жилья по конкретному адресу. Пятая модель - "инвестиционно-строительная" деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов. Шестая модель - "внешне-инвестиционная". Согласно российско-американской программе "Дом для вашей семьи" планировалось получение кредита от Правительства США в размере 5 млрд. долл. Однако привлечь эти ресурсы из США не удалось из-за дефолта в 1998 г. В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России. Активно работает Коммерческий банк "DeltaCredit" с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Для движения в нужном направлении изначально необходимо все расставить по своим местам. Для этого в соответствии с системным подходом к рассмотрению больших систем определяющей является большая система, носящая название государственная политика в жилищной сфере. Ее функциональной подсистемой является жилищное финансирование, которое, в свою очередь, представляет собой большую систему. В ней среди других имеется подсистема . Системный подход позволяет и ее рассматривать как большую систему. В состав этой системы входит подсистема (ИК), одним из элементов которой является ипотечное жилищное кредитование. Таким образом, ипотечное кредитование в жилищной сфере как система более высокого порядка, чем система ИЖК, должна по праву занять только ей принадлежащее место в еще большей системе, именуемой . Она, в свою очередь, в таком целостном виде (ее образуют множество различных систем, включая ИК с его составной частью в виде ИЖК), а не разрозненными частями должна входить в отношения, связанные с жилищным финансированием, а уж затем в целостное единство, образующее государственную политику в жилищной сфере. Наряду с этим необходимо постоянно помнить и согласованно действовать, исходя из того, что система ипотечного кредитования в жилищной сфере состоит из двух органично взаимосвязанных и взаимообусловленных подсистем: 1 - ипотечное кредитование жилищного строительства, осуществляемого во всех его формах; 2 - ипотечное жилищное кредитование граждан при приобретении ими в собственность жилые помещения с первичного и вторичного рынков жилья.
Руденко В.Л.
Должность:
Генеральный директор
Компания:
ЗАО «Ипотечный фонд недвижимости»
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь